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限购取消之后房价将会大幅反弹这在淮安或许行不通-【资讯】

发布时间:2021-07-15 17:54:56 阅读: 来源:摩擦压力机厂家

摘要: 自2016年淮安经历了一场房价风暴之后,买房、房价就成为了大家日常生活最多讨论的东西,尤其是在目前淮安限购以及全国性的利率上调,房价依旧坚挺以及城市日益加快的发展速度,总是会给人带来限购之后房价将会大幅反弹的感觉。

自2016年淮安经历了一场房价风暴之后,买房、房价就成为了大家日常生活最多讨论的东西,尤其是在目前淮安限购以及全国性的利率上调,房价依旧坚挺以及城市日益加快的发展速度,总是会给人带来限购之后房价将会大幅反弹的感觉。

但是,2016年的那场房价疯涨风暴,短短数月之间房产增值数倍的情况还会发生吗?现在淮安的房子还能给你带来快速的财富增值,实现你的炒房致富梦吗?今天,我们就通过关乎房价的几个方面来给大家分析一下。

第一:2017年以来淮安楼市调控政策盘点

2017年一月淮安房价调控措施,“淮五条”出炉

1、实施普通商品住房销售价格备案制度;

2、强化房地产市场供给关系调控;

3、严厉打击房地产市场违法违规行为;

4、加强房地产市场预期引导和调控;

5、明确房地产市场及房价监管责任。标志着淮安房价疯涨时代结束

2017年二月《关于开展普通商品住房销售价格备案工作的通知》

明确淮安市区房地产开发经营企业在取得普通商品住房预售许可前,须到价格主管部门办理销售价格备案申报手续。

2017年三月初淮安房价备案制细则进一步分化

房产开发有着较长的时间周期(比如一期、二期、三期等),房价备案是否可以考虑设定一个有效周期,比如半年还是一年或更长一段时间进行一次备案。这种一套一备、按楼盘备案的做法还可以进一步完善。

考虑划片区制定指导价(这个价格就是片区内的最高限价),并结合房源、小区品质等分类确定价格指导区间。

2017年三月末我市开始实行三大公积金限购政策

1、“认房又认贷”时代开启缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买首套住房的,首付款比例最低为30%;

2、缴存职工家庭购买第二套住房使用住房公积金贷款或首次贷款已结清第二次使用住房公积金贷款购房的,首付款比例最低为50%。

3、继续执行住房公积金差别化利率政策,继续执行购买第三套及以上住房、第三次申请使用住房公积金贷款不予受理政策。

2017年5月底淮安实行限购房贷利率调整

1、非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时,应提供自购房之日起前2年内在淮安市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明;

2、暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售住房;暂停向拥有2套及以上的本市户籍居民家庭出售住房;

3、首套房最低首付比例30% 利率优惠95折,二套房最低首付比例调整为40%,贷款利率上浮10%。(对于二套房的认定:对拥有1套住房并已结清购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通住房,执行首套房贷政策。)

小结: 从上面我们可以看到,淮安房价调控最主要影响因素除了通过房价备案制对房价进行主动干预之外,就是通过限购政策限制外地资金涌入以及本地购房数量的限制来抑制炒房客进入楼市推高房价期望。因此,在这样的一种房价强制干预,限制炒房客入市的情况下,房价既失去自然上涨的条件也没有了人为助推的期望,自然会涨幅回落并趋于稳定。

第二:2017年以来淮安楼市土地供应情况盘点

2017年2月淮安挂牌出让市区地块五块,其中住宅用地两块,商务用地三块,都集中生态新城区。

2017年4月淮安参展中国百强房企土地投资年会,共有28个地块参展,其中清江浦区4块,生态文旅区1块,生态文旅区(高铁商务区)3块,开发区3块,淮安区3块,淮阴区2块,洪泽区2块,金湖县3块,涟水县4块,盱眙县3块。

2017年5月淮安再次挂牌出让14幅地块,在这十四宗挂牌出让地块之中,纯商业用地五块,纯住宅用地三块,商业住宅用地四块,街巷用地两块。

清江浦出让地块数五宗,以商业与住宅用地为主;生态新城区出让地块数一宗,为街巷用地(指用于城镇、村庄内部公用道路及行道树用地,包括公共停车场等用地)。

2017年7月淮安成功挂牌出让三幅,共计出让金额14.054亿元,总成交面积148498平方。其中,最知名的莫过于在5月正式挂牌出让,以9.76亿元最低起拍价冠绝所有地块的交通路地块,另外两幅地块分别为文庙三期地块与景点地块。

2017年9月淮安挂牌出让31幅地块,并且从这一次最新土地拍卖中地块分布区域较广,主要用途为商业与住宅用地,商业地块共计11幅,住宅地块共计8幅以及剩余的商住地块等等。从地块数量来看,未来淮安拿地趋势主要以商业以及商住为主,不再仅仅是简单的住宅而是开始丰富周边商业发展。

小结:土地对于房价影响可以说是很大的,毕竟地价的不断攀升直接导致了开发成本的增加,这必然会转移到未来购房者的身上。不过,今年以来淮安出让的地块虽然比较多,但是并不都是都以住宅为主,其主要性质仍以商业地块以及工业用地为主,尤其是随着开发区向东发展趋势的越来也明朗,其原有的工厂都在迎来逐步的搬迁。因此,就目前的地价来说,并没有对淮安房价产生太大的影响。

第三:2017年以来淮安棚改地块盘点

2017年作为淮安棚改重要的一年,棚改地块却是偏地开花,上半年主要以清江浦区为主也使得清江浦区域房价仍有一定的上涨。

清江浦区主要棚改地块有:繁荣新村地块、西安路地块、检察院东侧地块、一中东北侧地块、延安路地块、御码头地块、齿轮厂宿舍地块、供电局宿舍周边地块、金满华府地块、在水一方地块以及经信委宿舍地块等。

然而自进入下半年以来,棚改方向却发生了变化,相对于棚改补偿过高的清江浦区地块,淮安区以及淮阴区地块成为了下半年主要的棚改方向,这样的一种方向转变可以看成是为了避开较高的征收补偿,同时通过对棚改造成的刚需人群聚集方向的改变,进一步降低棚改后导致常规上对于大量刚需涌入带来房价大幅上涨的期望。

所以,在政府有意控制下的拆迁节奏下,还想通过去年那种一股脑拆迁而鼓吹房价的方式是不太可行的。所以,政府这样对于棚改重点区域与节奏的改变,既是平衡各区域发展的一种趋势,也是对各区域发展不均的状态进行的一种调整。

第四:2017年以来淮安教育资源的规划

《淮安市城区中小学及幼儿园布局规划(2017-2030)》成果草案

按照新型城镇化内涵发展要求,为进一步促进我市教育事业的均衡发展,满足人民群众日益增长的教育需求,科学规划和合理调整教育设施布局,有效提升全市教育水平,积极巩固“学在淮安”教育品牌,实现教育现代化,特制定本规划。

一、规划范围

本次规划范围为《淮安市城市总体规划(2016-2030)》(草案)所划定的中心城区范围。包括清江浦区、淮阴区、淮安区、洪泽区、淮安经济技术开发区、淮安生态文化旅游区、淮安工业园区、苏淮高新区。

二、规划期限

近期2017-2020年;

远期2021-2030年。

三、规划对象

淮安市中心城区范围内幼儿园、小学、九年一贯制学校、初中、普通高中、完中、中等职业学校、特殊教育学校。

四、规划目标

通过整合既有教育资源,优化教育布局结构,强化教育用地法定地位,构建城乡一体、公平普惠、均衡完善的教育空间体系;通过创新发展、特色发展,打造新时期淮安教育品牌。

小结:不论在哪个城市影响区域房价的重要因素必然逃不开优质教育资源的聚集,这一点我们可以在淮安生态新城区的变化上就明显看出,一次家长们心目中优质资源的聚集就造成了其房价的爆发式上涨与追逐。但是,随着淮安新一轮教育资源的规划,我们可以看到未来淮安教育资源的配置在走向集团化均衡化道路。

第五:2017年以来淮安交通规划

根据最新的《淮安市城市总体规划(2016-2030)》来看,一直备受关注的地铁、云轨等轨道交通项目也在稳步进行中。整体规划,依托轨道交通,培育淮海南北路、淮海东西路、枚皋路、翔宇大道公交走廊,通过公交引导走廊沿线用地更新,促进居住人口和就业岗位沿走廊集聚。加强公交走廊接驳交通体系建设,提升公交便捷度,增强公交吸引力,促进交通出行绿色化转型和走廊沿线地区高强度开发。

规划2条市域轨道线路

总里程110.8公里,与城市轨道交通线网衔接,分别至洪泽组团、工业组团、白马湖旅游度假区、空港产业园和涟水城区,实现与中心城区外围节点45分钟内通达目标。

规划3条城市轨道线路

总里程91.6公里,与各组团中心、对外交通枢纽相衔接,实现组团、高铁站30分钟通达目标,线网密度0.41公里/平方公里。

规划有轨电车里程20.3公里,其中,保留已建有轨电车1号线,起点为体育馆站,沿交通路、翔宇大道和楚州大道,终点为南门站,总里程20.3公里。

上面我们说了影响房价的主要因素有调控政策、土地、教育、以及对于三四线城市兴起的棚改去库存推动。此外,交通的便利性区别也是房价差异一大因素,而这也是淮安一直以来的一大弱项,不论是市内交通还是城际交通都有一定软板。那么,在通过目前的交通规划之后,淮安城市交通地位必然会得到一定的提升,其城市发展也会更加快速与相对平衡。

第六:什么时候淮安限购会取消

最后,回到淮安未来房价的趋势,曾经的淮安因为区域之间的发展不均衡并且在棚改推动下导致的地方性房价暴涨,以及过高房价期望带来的全面上浮状态,在随后的限购与政府干预情况下得到了控制。

所以,根据淮安目前的发展趋势以及全国性的“房子是用来住的”主基调下,在经历过一次疯狂暴涨带来后果的情况下,想着通过炒房来进行短期内财富暴涨的方式将很难实现。

如果说猜一下,淮安什么时候限购会取消的话,我认为是当淮安各区域之间发展程度逐渐缩小,学校与地段等不再成为主要炒作因素,人们购房越来越理性的时候。当然,对于刚需一族来说,买房仍然是一个能买就买的情况,准备投资炒房的朋友就需要值得考虑一下了。

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