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限购令全国祭出房价下行难以阻挡-【资讯】

发布时间:2021-07-15 12:35:33 阅读: 来源:摩擦压力机厂家

如何化解限购这把双刃剑?增加供应是此轮调控政策的另一重要指向。而包括保障性住房及中小套型商品房的供应能否跟上,取决于各项政策如信贷、土地、问责等政策执行的力度。

限购全国化

今年5月1日,北京市率先实施限购,即每户居民家庭限新购一套商品住房,拉开了限制居民购房套数的序幕。当时,北京业内曾认为,该限购政策因其行政色彩过于浓烈,或仅能执行半年。

但随着9·29调控出炉,各地限购住房套数成为常态,也逐渐成为二次调控落地细则的主流形态。

10月11日,杭州市出台新规,暂定杭州市及外省市居民家庭,只能在杭州新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策,恢复征收房地产登记等相关收费,并落实差别化信贷政策。

这是继北京、深圳、上海等热点城市“限购”之后,又一高房价城市出台限购令。个别二三线城市也开始对外地居民进行购房限制,如位于北京近郊的河北燕郊,要求首套房首付50%,不能提供本地一年以上纳税或社保证明不予贷款等,楼市因此陷入低迷。

但本报记者在北京、深圳等地的调查表明,限购令的执行并不十分到位,比如要求提供本地居住证明的,“花几千元就可购买一套社保或纳税证明”,多家中介机构人士称,且能通过亲属关系、联名等方式,规避限购一套房政策,获得银行贷款。

考虑到9·29调控政策中涉及行政问责的条款,此轮限购的普及,被一些分析人士认为是地方政府的政治性表态,其执行力度和效果还需进一步观察。

限购双刃剑

即使执行到位,限购令的出台,在诸多业内人士看来,也并非是一剂良药。

国庆后一周,北京、深圳等地楼市交易数据显示,受新政影响,成交量环比大跌约六成。

“此轮新政的影响立竿见影”,SOHO中国董事长潘石屹说,不过,他并不认为限制家庭购房套数,是抓住了问题的关键。

广东东方金源律师事务所律师金焰表示,限购对于抑制投资、投机性需求有明显作用,单就“限购令”本身而言,它只直接作用于成交量,然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求不平衡,根源问题若得不到解决,“限购令”无疑只是隔靴搔痒。

深圳中原董事总经理李耀智认为,如果没有配套政策,限购反而会成为市场的巨大隐患。因为限贷令与限购令都是将目标集中在打压需求上,在供应方面并没有太多的动作。如果未来限购放开,积压的需求将可能再次报复性反弹。他建议,政府应落实更多的土地计划和建房计划。

但住建部政策研究中心主任陈淮表示,9.29新政不存在抑制刚性需求的问题,新政主要是抑制四种不合理的需求,一是投机、投资性需求;二是奢侈性需求;三是不具备购房风险防范承受能力的需求;四是过度超前消费的需求。

北京一资深券商人士分析,此轮调控其实是在保护刚需,让他们不在此时进入市场,从而避免背上未来过度月供甚至负资产的风险。

中原地产华北区总经理李文杰也认为,二次调控的目标是调控预期,即让人们对未来房价不再上涨的预期加重。从这一角度而言,房价报复性反弹的几率不大。

供给能否跟上?

在抑制需求的同时,各地实施细则都提出要加大保障性住房供应规模。

目前保障房增加的供应量大于业内预期。北京中原根据房地产交易管理网数据统计显示,截至目前,北京包括经济适用房及两限房在内有14个项目,总面积为106.7万平米。上海市提出,今后每年新增保障性住房20万套——这大抵相当于目前上海商品住房年销量的一半以上。广州市公租房管理办法日前公示,首次将外地户籍纳入保障范围,今年将供应8000套公租房。深圳今年将推出14宗保障房用地,提供4万余套保障性住房。

国信证券对金地集团(600383)的研究报告显示,下半年金地推盘量占全年的四分之三,四季度将有较多新盘等待上市。9月单月的销售均价为11962元/平方米,小户型产品占比升高。

龙湖地产执行董事秦力洪表示,为顺应调控后的市场变化,龙湖快速推出一批40-100平方米的中小户型项目,如重庆龙湖U2、成都龙湖北城天街等均受到市场追捧,3个月销售上千套。“持续进行的宏观调控必将对市场产生深刻的影响,龙湖将增加对二三线城市需求以及自住型需求的关注。”秦力洪说。

潘石屹认为,增加供应之外,9.29新政其实还提供了后续政策出台的空间,即动用税收杠杆,“这次真的是狼来了”,一方面积极做好房产税改革试点的各项准备工作,一方面将新房价格与土地增值税预征率挂钩,房价涨幅大,开发商被征收的土地增值税税率将会水涨船高,以削弱开发商涨价的动力。

调控目标是什么?潘认为,标准就是回到常识:如租金回报率、空置率等指标回到正常范围之内。对许多城市来说,回到2009年初的水平是回到了正常范围,这取决于经济环境和政策执行力。

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